ফরিদুল আলম, ঢাকা: দেশের রিয়েল এস্টেট খাতে কম খরচে জমির মালিক হওয়ার প্রলোভনে ‘ল্যান্ড শেয়ারিং’ বা যৌথ জমি মালিকানা মডেল ক্রমেই জনপ্রিয় হচ্ছে। তবে বিশেষজ্ঞরা সতর্ক করে বলছেন, সঠিক বিচার-বিশ্লেষণ ছাড়া এ ধরনের বিনিয়োগে জড়িয়ে সাধারণ মানুষ অর্থনৈতিক ও আইনি জটিলতায় পড়ার তীব্র ঝুঁকিতে রয়েছেন।
⚖️ আইনি মারপ্যাঁচে মালিকানা সংকট
যৌথ মালিকানায় জমি কেনার ক্ষেত্রে সবচেয়ে বড় বাধা হলো দলিলের স্বচ্ছতা। অনেক ক্ষেত্রে জমির সীমানা নির্ধারণ বা পূর্বের ঋণ সংক্রান্ত তথ্য গোপন রাখা হয়। এছাড়া, জমির সকল অংশীদারের শতভাগ সম্মতি ছাড়া কোনো উন্নয়ন কাজ বা বিক্রয় প্রক্রিয়া সম্ভব হয় না, যা ভবিষ্যতে অংশীদারদের মধ্যে দীর্ঘস্থায়ী বিরোধের সৃষ্টি করে।
💰 অর্থনৈতিক ও তারল্য ঝুঁকি
বিনিয়োগকারীরা দ্রুত মুনাফার আশায় এখানে টাকা খাটালেও বাস্তবে চিত্র ভিন্ন।
- আয়ের অভাব: এই মডেল থেকে তাৎক্ষণিক ভাড়া বা কোনো লভ্যাংশ পাওয়ার সুযোগ নেই।
- নগদ টাকার সংকট: জরুরি প্রয়োজনে জমি বা শেয়ার দ্রুত বিক্রি করা প্রায় অসম্ভব হয়ে পড়ে, কারণ উপযুক্ত ক্রেতা পাওয়া সময়সাপেক্ষ।
- বাজারের অস্থিরতা: সরকারি নীতি পরিবর্তন বা জোনিং আইনের জটিলতায় অনেক সময় বিনিয়োগ করা অর্থ আটকে যায়।
🏗️ ডেভেলপার ও ব্যবস্থাপনাগত চ্যালেঞ্জ
ল্যান্ড শেয়ারিংয়ের সাফল্য পুরোপুরি নির্ভর করে ডেভেলপার প্রতিষ্ঠানের ওপর। কিন্তু অনেক ক্ষেত্রে প্রতিষ্ঠানগুলোর সততা ও সক্ষমতার অভাবে নির্মাণ কাজে দীর্ঘসূত্রিতা ও নিম্নমানের উপকরণের অভিযোগ পাওয়া যায়। এছাড়া, ফাঁকা জমি দেখাশোনা বা কর পরিশোধের বাড়তি দায়িত্ব এবং তৃতীয় পক্ষের অবৈধ দখলের ঝুঁকি বিনিয়োগকারীর দুশ্চিন্তা বাড়িয়ে দেয়।
📌 বিনিয়োগের আগে করণীয় (বিশেষজ্ঞ পরামর্শ)
লোভনীয় বিজ্ঞাপনে পা দেওয়ার আগে বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ হলো:
১. ডেভেলপার যাচাই: প্রতিষ্ঠানের পূর্ববর্তী ট্র্যাক রেকর্ড ও আইনগত অনুমোদন নিশ্চিত করুন। ২. আইনি স্ক্রুটিনি: দক্ষ আইনজীবীর মাধ্যমে জমির মূল দলিল এবং মালিকানা যাচাই করুন। ৩. চুক্তির স্পষ্টতা: নির্মাণ ব্যয়, সময়সীমা এবং অংশীদারদের অধিকার সংক্রান্ত চুক্তিগুলো স্পষ্টভাবে দলিলে উল্লেখ করুন।
ল্যান্ড শেয়ারিং কম পুঁজিতে মালিকানার সুযোগ দিলেও এটি মূলত একটি উচ্চ ঝুঁকির বিনিয়োগ। আর্থিক সক্ষমতা এবং দীর্ঘমেয়াদী ধৈর্যের মানসিকতা থাকলেই কেবল এই পথে হাঁটা উচিত।
